Incentivi statali
Intervista al ceo di Allin Italia per osservatorio “Real Estate Datahub”
Come si sta evolvendo la domanda da parte della clientela finale?
Ad oggi è ancora troppo presto per poter delineare con precisione in che direzione andrà la domanda, i prossimi mesi saranno utili a comprendere i nuovi comportamenti della clientela. Con l’estate 2020 è aumentata la richiesta per appartamenti e strutture con un brand internazionale in quanto viste come “più sicure”. Alcune strutture hanno già tentato di diversificare la propria offerta attraverso pacchetti «smart week» che propongono formule speciali per chi desidera coniugare le esigenze lavorative allo svago.
Come si posiziona l’Italia rispetto alla media europea in termini di qualità dell’offerta? Ci saranno investimenti per ammodernare le strutture ricettive italiane?
In Italia si osserva una presenza maggiore di strutture extra ricettive e una minore di operatori internazionali rispetto ad altri paesi Europei. La maggior parte sono realtà sotto capitalizzate, di piccole dimensioni ed a gestione familiare: questi fattori non hanno stimolato un settore che, mediamente, ha investito molto poco nella propria “ristrutturazione”. Incentivi statali, come l’ecobonus 110%, ora rivolto solo alle residenze private, permetterebbero agli hotel di avere uno stimolo in più per la loro riqualificazione. Infine la situazione attuale sta portando alcuni modelli soprattutto nel segmento MICE a predisporre spazi più ampi per garantire un adeguato distanziamento e favorire lo smart working.
Le strutture italiane sfrutteranno il momento per innalzare il proprio livello tecnologico e come influirà la digitalizzazione sulle performance degli hotel?
Con una concentrazione del 40% delle presenze turistiche in sole 50 città, dove la copertura a banda ultra larga è ferma al 44% (media Ue 71%), diventa difficile innovarsi digitalmente. Aziende del settore e gli enti pubblici dovranno certamente trovare soluzioni a riguardo. Alcune strutture hanno approfittato di questo periodo per migliorarsi dal punto di vista tecnologico riducendo l’interazione umana senza diminuire la qualità dell’esperienza dell’ospite. Il processo di digitalizzazione sarà al centro della politica aziendale di realtà che sono parte di brand medio-grandi in località dotate di infrastrutture adeguate. La tecnologia e le nuove iniziative imprenditoriali verticali aiuteranno ad ottimizzare le performance delle gestioni alberghiere pur mantenendo un’esperienza personale di alto livello.
Come si è modificato il dato di occupancy nel corso dell’ultimo anno e quali sono le aspettative per il futuro?
Le strutture nelle città d’arte e di business continuano a soffrire a causa delle restrizioni mentre quelle nelle destinazioni tipicamente leisure e dotate di clientela diversificata hanno decisamente sofferto meno. Si parla comunque di occupazioni medie abbondantemente sotto il 50%, dato che si riflette in margini operativi negativi nella maggior parte dei casi.
Nel segmento “business” sarà difficile il ritorno a livelli pre-COVID, considerando l’evoluzione verso sistemi da remoto. Ancora, si prevede che il segmento “leisure” sarà quello trainante l’intero mercato.
Il 2021 sarà simile al 2020 con una leggera ripresa della domanda dal 2° trimestre e un consolidamento nel 3°, prevalentemente grazie al turismo domestico ed in parte a quello nord europeo.
Qual è la tipologica contrattuale preponderante in Italia oggi? Prevedete un cambiamento in futuro? Per motivi principalmente culturali, il 96% delle strutture ricettive italiane sono a gestione familiare; la formula del “lease” viene preferita rispetto al contratto di “management” in quanto viene ritenuto più sicuro da parte della proprietà. Nelle strutture estere è il contratto di “management ad essere maggiormente adoperato. La crisi attuale porterà a un ripensamento per le strutture nazionali, considerando che l’utilizzo del contratto di “management”, stipulato con operatori internazionali, permetterebbe all’investitore di ottenere performance superiori e una rischiosità potenzialmente inferiore rispetto alla locazione tradizionale.